분양 받은 신축 아파트의 등기절차에 대해 아시나요? 새 아파트의 입주를 앞두고 설레시는 분들 많으시죠?
또, 입주를 하지 않고 전세를 주는 경우도 종종 발생하게 되는데요, 전세를 주게 될 경우 등기와 관련하여 여러 고려할 사항들이 발생합니다. 오늘은 신축 아파트의 사용승인, 보존등기, 후취담보에 대해 알아보겠습니다.
준공검사와 사용승인
우선, 신축 아파트는 시청 및 구청에서 진행하는 준공검사(사용승인)가 나야 입주를 할 수 있습니다. 대부분의 아파트에서 큰 문제가 없으면 준공검사와 사용승인은 보통 입주예정일 이전까지는 납니다. 이 준공검사가 떨어져야만 잔금 대출 등 나머지 입주 절차를 진행할 수 있어요.
보존등기 및 보존등기 전 임차를 주게 될 경우 주의사항
보존등기란?
시행사에서는 준공검사(사용승인) 이후 보통 2달 이내에 드디어 시행사가 ‘보존등기’라는 것을 합니다. 보존등기는 아파트가 만들어지고 나서 하는 첫 번째 등기를 의미하는데, 아파트의 출생신고라고 보시면 됩니다.
이 보존등기가 완료되어야지 소유자 명의로 소유권 이전등기를 진행을 할 수 있습니다.
그런데 아까 말씀드렸다시피 준공검사 이후 보통 2달이 걸리기 때문에 아파트에 입주할 때는 보존등기가 아직 나오지 않는 경우가 있어요. 그렇다면 소유권 이전등기도 할 수 없는 상황인 것이죠. 소유자가 직접 입주해서 산다면 소유권 등기까지 시간이 길게 걸려도 크게 문제되는 일은 없습니다.
보존등기 전 임차를 주게 될 경우 주의사항
문제는 이 아파트에 소유자가 입주하지 않고 전세를 놓을 경우인데요, 만약 임차를 주게 된다면, 그리고 이 임차인이 ‘전세담보대출’을 받아야 하는 상황이라면 문제가 조금 발생합니다. 왜냐하면 전세담보대출을 실행시키는 은행에서는 소유권이 없는 집에 대출을 일으켜줘야 하는 것이기 때문이지요. 따라서 이 경우는 미리 임차인이 전세자금대출을 받은 은행에 직접 문의하여 보존등기가 나지 않는 상황인데 전세자금대출이 실행되는지를 반드시 문의하셔야 합니다. 보통의 은행은 후취담보로 대출을 실행시켜 주긴 합니다. 그러나 은행에 전세자금대출이 실행되는지는 꼭 확인하세요.
후취담보란?
후취담보란 무엇일까요? 이렇게, 신축 아파트가 등기가 나지 않는 상황에서 즉시 담보를 설정할 수 없을 때, 먼저 대출을 해주는 제도입니다. 즉, 등기 전 미리 담보를 잡고, 대출을 해주는데, 이를 ‘후취담보’합니다.
신축 아파트들은 이런 절차상의 과정에서 보존등기가 늦게 나오기 때문에 주택담보대출을 받는 경우 후취담보로 진행합니다. 시행사와 협약을 맺은 은행은 신축 아파트가 등기가 나지 않았더라도, 미리 담보를 잡고 대출해 주는 것이지요.
그러나 전세자금대출 같은 경우는 임차인이 대출을 받는 은행에 따라 후취담보가 불가능할 수도 있으니 반드시 임차인은 신규아파트 입주 전에 전세자금대출을 받는 은행에 문의하셔야 합니다.
만약 전세자금대출이 나오는 줄 알고 계약을 했는데 보존등기 문제로 당일 전세자금대출이 실행되지 않는다면 잔금 당일 큰 문제가 발생하겠죠. 미리 이 사항을 인지하시고 임대인은 중개사를 통해 임차인에게 위 사항을 고지하시고 전세보증금을 받는데 차질이 생기지 않게 진행하셔야 합니다.
그리고, 만약 보존등기가 나지 않아 전세자금대출을 실행할 수 없는 은행이라면 반드시 법무사와 상담을 받으셔서 잔금 당일 접수증(접수번호)을 받을 수 있는 상황으로 진행하셔야 합니다. 자세한 사항은 법무사를 통해 상담 받으셔야 합니다.
소유권 이전등기
보존등기가 난 뒤로부터 보통은 분양 아파트에서 법무법인을 계약하여 단체로 소유권 이전등기를 진행합니다. 집단등기는 개별 등기보다 소유권 이전등기까지 걸리는 기간이 더 길 수밖에 없어요. 보통 3달~4달 정도 소요되는데, 만약 새 아파트에 입주하지 않고 임차를 주는 경우는 개별 소유자 명의로 소유권 이전등기를 진행하셔야 합니다.
개별 소유권 이전등기를 진행하시게 되면 더 빠르게 접수하여 절차상 시간을 단축시킬 수 있어요. 그러나 개별등기를 할 경우 집단등기보다는 더 비용이 발생하게 됨은 감안하셔야 합니다.
소유권 이전등기는 셀프등기도 가능하지만, 보통 법무사를 통해 진행합니다.
취득세
법무사에게 소유권 이전 관련 서류를 주고, 서류를 제출한 뒤로부터 1달 정도 뒤에 법무사가 입주민에게 취득세 관련 고지를 하게 됩니다. 이때 전달받은 계산된 취득세 비용을 가상 계좌나 법무사 계좌로 입금하거나, 카드로 납부하시면 됩니다.
취득세는 잔금 납부일과 준공일 중 더 늦은 날짜를 기준으로 60일 이내에 납부해야 하며, 이후에 납부 시 과태료가 부과됨을 주의하셔야 합니다. 따라서, 법무사로부터 취득세 관련 고지를 받으면 최대한 빨리 납입하셔요.
취득세 금액 확인은 아래 계산기를 이용하시면 빠르게 확인이 가능합니다.
오늘은 분양 아파트의 소유권이전까지의 절차를 알아보았습니다. 소유주가 바로 입주하는 경우는 단체 등기를 통해 어렵지 않게 절차대로 진행하게 되지만 전세나 월세 등 임차를 주는 경우에는 개별등기로 진행해야 해서 따로 법무사를 알아보는 등의 절차가 필요함을 인지하시고 자세히 그 과정을 숙지하시길 바랍니다.